Affittare un appartamento senza avere un lavoro: è possibile?

Il proprietario dell’appartamento o l’agenzia immobiliare chiedono spesso all'aspirante affittuario l’esibizione di una busta paga come garanzia di pagamento.

Come fare nel caso in cui si è senza lavoro?

In materia di locazione di immobili, è bene precisare che la legge non obbliga né a richiedere né a esibire la busta paga prima di stipulare il contratto.

Non vi è, dunque, alcun l’obbligo legale di fornire al proprietario la propria busta paga al fine di locare un immobile.  

A che serve mostrare la busta paga dunque?

Attraverso l’esibizione della busta paga l’aspirante affittuario mostra al locatore la propria capacità reddituale e dunque consente al locatore di confidare nella sua solvibilità.  

La busta paga rappresenta, dunque, una garanzia.

La questione, tuttavia, non è di poco conto se si considera che oltre alle persone che un contratto di lavoro non ce l’hanno perché di fatto disoccupate, vi sono anche quelle che lavorano al nero e che pertanto, pur avendo una capacità reddituale non possono darne evidenza attraverso la busta paga.

Esistono, però, molto modi per dimostrare la propria capacità economica senza necessariamente dover dimostrare di avere un contratto di lavoro.

È possibile ad esempio fornire garanzie alternative:

-          esibendo un documento ufficiale della banca che attesti la disponibilità economica dell’aspirante affittuario;

-          mostrando copia della dichiarazione dei redditi;

-          costituendo un fideiussore a garanzia del pagamento del canone pattuito

Accanto a tali sistemi tradizionali di garanzia, sono stati elaborati ulteriori strumenti per evitare l’arresto dei traffici commerciali e garantire il diritto di credito del proprietario locatore.

Negli ultimi tempi, infatti, si è diffusa la prassi di incamerare una somma a titolo di pegno come garanzia reale dell’adempimento.

Il proprietario in sostanza può ricevere una somma a titolo di pegno che potrà trattenere in caso di inadempimento.

In questo modo il proprietario, in maniera del tutto legittima, supera il divieto di chiedere per legge più di tre mensilità a titolo di cauzione [1] e l’inquilino, nel caso non disponga della somma, può chiedere un finanziamento per ottenerla.

Infatti, ottenere un finanziamento dalla banca è certamente più semplice che ottenere una fideiussione.

Altro strumento di garanzia, meno utilizzato, perché poco conosciuto, ma estremamente utile ed efficace è la caparra confirmatoria. Questa, molto utilizzata nei contratti di compravendita immobiliare, lo è poco o nulla nelle locazioni.

Essa consiste in una somma di denaro che al momento della stipula una parte consegna all’altra, a testimonianza della serietà dell’accordo e che va restituita alla parte che l’aveva prestata se il contratto è stato correttamente adempiuto [2].

In caso di inadempimento, invece, alla parte adempiente è riconosciuta la facoltà di recedere dal contratto e trattenere la caparra.

È evidente che l’aver consegnato al locatore una cospicua caparra (6, 9 o 12 mesi) può rappresentare un valido disincentivo per il conduttore dal divenire moroso o dal ritardare il pagamento.

 

[1] divieto posto dall’art. 11 della L. n. 392/78;

[2] all’art. 1385 c.c. 

 

Studio Legale Samperisi&Zarrelli

Produzione riservata

Statali: le "nuove" ipotesi di licenziamento disciplinare

Abbiamo già parlato del licenziamento lampo che presto "fulminerà" i c.d. furbetti del cartellino, secondo quanto previsto da uno dei decreti attuativi della c.d. Riforma Madia che a breve entrerà in vigore.

Detto decreto dispone che il lavoratore scoperto a "strisciare" il badge per poi allontanarsi dal posto di lavoro e tornare "ai suoi comodi" sarà sospeso entro 48 ore dalla commissione del fatto, sarà immediatamente sottoposto a procedimento disciplinare e verrà licenziato entro 30 giorni.

Come noto, la riforma in parola si pone – tra gli altri – l’obiettivo di acuire la severità nei confronti dei dipendenti pubblici "fannulloni" e di valorizzare il riconoscimento per chi invece ogni giorno compie il proprio dovere con diligenza e rispetto.

In questa prospettiva, sono state riscritte – oltre a quella appena descritta - altre situazioni "a rischio" e tali da far scattare il licenziamento disciplinare per i dipendenti pubblici.

Vediamo quali:

1) assenza non giustificata per più di 3 giorni nel biennio o per più di 7 giorni in 10 anni;

2) rifiuto ingiustificato del trasferimento, quando questo sia motivato da esigenze di servizio;

3) presentazione di falsi documenti o dichiarazioni mendaci al fine di ottenere il posto o la promozione;

4) condanna penale definitiva per la quale è prevista l'interdizione dai pubblici uffici;

5) reiterata valutazione negativa della performance del dipendente nell'ultimo triennio;

6) ripetuti comportamenti aggressivi o molesti nell'ambiente di lavoro;

7) grave o reiterata violazione del codice di comportamento;

8) scarso rendimento del dipendente che per lo stesso motivo abbia ricevuto una sanzione nei due anni precedenti.

Al riguardo, preme evidenziare che con la riforma si pretenderà maggiore trasparenza e correttezza anche dai dirigenti delle strutture pubbliche e non saranno più tollerati i loro eventuali atteggiamenti “omertosi” o di "connivenza".  Anche i dirigenti, infatti, rischieranno il licenziamento qualora omettano (con dolo o colpa grave) di segnalare ed avviare un’azione disciplinare in uno dei casi sopra elencati.

Qualora si verifichi una delle suddette ipotesi la procedura per l’accertamento dell’abuso sarà più rapida di quella attuale. Il decreto, infatti,  prevede che il procedimento disciplinare debba concludersi entro 3 mesi, invece dei 4 oggi previsti e nel caso in cui l’illecito risulti dimostrato non ci sarà cavillo giuridico che tenga: seguirà immancabilmente il licenziamento.

Dipendenti fondazioni liriche e conversione del contratto a termine

La disciplina degli enti lirici, anche dopo la riforma del 1967, era caratterizzata da un modello pubblicistico che presentava una serie di criticità: la totale dipendenza dai finanziamenti pubblici, l'ingerenza degli organi politici sia centrali che locali, la burocratizzazione crescente degli enti stessi, il costo eccessivo del personale dipendente.

I problemi di carattere finanziario ed il crescere del deficit hanno reso necessario prima la creazione del Fondo Unico per lo Spettacolo nel 1985 e poi l'assunzione della veste privatistica nel 1996 (d. lgs. n. 367/1996): iniziava così il processo di privatizzazione degli enti lirici trasformati in fondazioni di diritto privato.

I vantaggi di tale trasformazione dovevano ravvisarsi nello snellimento degli organi e, soprattutto, nella privatizzazione del rapporto di lavoro.

Con riguardo a tale ultimo aspetto, la disciplina del contratto a termine dalla L. n. 230/1962 al d. lgs. 81/2015 ha visto una serie molto ampia di interventi legislativi, talvolta anche di segno opposto diretti ad indebolire un principio fondamentale dell'ordinamento lavoristico: il rapporto di regola ad eccezione tra contratto a tempo indeterminato e a tempo determinato.

Il rispetto di tale principio imporrebbe, tuttavia, l'adozione di norme di contrasto al ricorso abusivo all'assunzione precaria e sanzionatorie delle eventuali violazioni.

Le riforme lavoristiche degli ultimi anni, invece, sembrano muoversi nella direzione opposta fino a culminare nel d. lgs. 81 del 2015 a mente del quale non è necessaria una causa obiettiva - organizzativa, produttiva, tecnica, sostitutiva- che giustifichi l'assunzione precaria.

Nel testo del decreto legislativo n. 81 del 2015 è disposta la trasformazione del contratto a termine in contratto a tempo indeterminato nel caso del superamento del limite temporale di 36 mesi o nel caso di violazione dell'apposita procedura di stipulazione assistita che consente - per la durata di ulteriori 12 mesi - di superare una sola volta il suddetto ammontare comprensivo di proroghe e rinnovi.

Ai sensi dell'art. 21 del detto decreto, nel caso di ricorso a un numero di proroghe superiore a cinque si ha trasformazione del contratto a termine in contratto a tempo indeterminato solo a partire dalla sesta proroga etc.

La misura sanzionatoria della conversione del contratto a termine, attuabile per via giudiziaria, tuttavia allo stato non è prevista nel settore pubblico, sebbene come già anticipato nel nostro articolo del 28 gennaio u.s., il dibattito sul punto sia del tutto aperto soprattutto in seguito alle sentenze della Corte di Giustizia UE.

Nell'ambito del quadro normativo anzidetto la Corte Costituzionale, investita della questione, si è soffermata sulla legittimità delle norme riguardanti il divieto di conversione nell'ambito del settore musicale.

La questione trae origine dal ricorso di un dipendente della Fondazione Teatro Maggio musicale fiorentino, assunto con ben 34 contratti di lavoro a termine reiterati per 7 anni a partire dal 1997.

In primo grado il Tribunale ha dichiarato la nullità del termine apposto per difetto delle esigenze di temporaneità e la conseguente instaurazione di un contratto a tempo indeterminato. La decisione veniva confermata anche in appello.

La norma applicata dai giudici di merito ossia l'art. 3 D.L. 64/2010 come convertito dalla L. 100/2010 , tuttavia,  subiva una modifica ad opera del D.L. 69/2013 "Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia", finendo col privare del diritto alla stabilizzazione del posto di lavoro anche chi che aveva ottenuto una pronuncia favorevole.  

Il giudice a quo però riteneva che si stava perpetrando una violazione dei principi costituzionali di uguaglianza, ragionevolezza e affidamento e ha rimesso la legittimità della riforma del 2013 al vaglio della Corte Costituzionale.

Se da un lato, infatti, il legislatore si era mosso nel senso della privatizzazione degli enti lirici, dall'altro - con il divieto assoluto di conversione del contratto di lavoro a termine in contratto a tempo indeterminato per i dipendenti degli enti stessi - aveva dato vita ad una evidente disparità di trattamento tra i lavoratori dipendenti delle fondazioni musicali e gli altri lavoratori del settore privato.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 260 dell'11 dicembre 2015 ha dichiarato l'illegittimità  costituzionale dell'art. 40, comma 1-bis, del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69 (Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia), [...] "nella parte in cui prevede che l'art. 3, comma 6, primo periodo, del decreto-legge 30 aprile 2010, n. 64, [...] si interpreta nel senso che alle fondazioni lirico-sinfoniche, fin dalla loro trasformazione in soggetti di diritto privato, non si applicano le disposizioni di legge che prevedono la stabilizzazione del rapporto di lavoro come conseguenza della violazione delle norme in materia di stipulazione di contratti di lavoro subordinato a termine".

La Consulta, con la decisione in commento, ha ammesso che anche per i dipendenti delle fondazioni liriche, in quanto enti di diritto privato, la violazione delle norme riguardanti il contratto a termine e l'assenza degli elementi che legittimerebbero la sua temporaneità, devono necessariamente condurre alla conversione del rapporto a termine in contratto a tempo indeterminato.