In un giudizio di risarcimento del danno instaurato contro il Condominio, tutti i condomini subiscono gli effetti della sentenza di condanna pronunciata nei confronti del Condominio se non fanno valere, anche in via autonoma, la propria posizione
La Seconda Sezione della S.C. è tornata ad occuparsi dello scottante tema circa il riconoscimento o meno di una “sorta” di personalità giuridica del Condominio.
L’annosa questione ruota intorno alla nuova disciplina dettata dal Legislatore, nell’ormai lontano 2012, circa i connotati giuridici con cui inquadrare il Condominio. Il vestito, cucito su misura a questa particolare forma di comunione ordinaria, ha assunto nel tempo diversi tagli finendo, solo recentemente, con l’essere definito quale “ente di gestione privo di personalità giuridica”.
Ma cosa significa realmente “ente di gestione”?
Che cos’è la “personalità giuridica”?
Ed in cosa differisce dalla “soggettività giuridica”?
La dottrina, avallata da acute considerazioni della giurisprudenza di legittimità (Cass. 2363/2012), ha spiegato che “ente di gestione” sta a significare che l’amministratore di un condominio ha la gestione ordinaria e straordinaria delle “parti comuni” dell’edificio che, pro quota, appartengono ad ogni singolo condomino; è tenuto ad amministrare secondo i principi di buona fede e correttezza e, inoltre, soggiace al rispetto delle regole di trasparenza e terzietà.
Sono stati in realtà gli stessi ermellini a contrastare prima (Cassazione, Sezioni unite, sentenza 9148/2008) e affermare poi (sentenza 18 settembre 2014, n. 19663) che, se pur privo di personalità giuridica, il condominio è sempre responsabile per le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio stesso e, le stesse, non si considerano contratte in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti. Evidenziano ancora che sia la stessa Legge n. 220/2012 a dare, infatti, dei cenni in tal senso: basti pensare all’obbligo dell’amministratore di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio dal patrimonio personale suo o degli altri condomini (articolo 1129, n. 4 cod. civ.); la costituzione di un fondo speciale per coprire i costi per i lavori di manutenzione straordinaria (sempre articolo 1135, n. 4 cod. civ.); la previsione secondo la quale, in tema di trascrizione, per i condomini è necessario indicare l’eventuale denominazione, ubicazione e il codice fiscale (articolo 2659, comma 1 cod. civ.).
Sulla base dei suesposti motivi, la S.C. ha finito col dire che “non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma”.
Quindi il condominio sarebbe privo di personalità giuridica ma dotato di soggettività giuridica?
Avere personalità giuridica sta a significare che un soggetto deve considerarsi distinto rispetto alle persone che ne fanno parte. Un esempio? Le società di capitali.
Essere dotati di soggettività giuridica, al contrario, significa essere portatori di interessi che l’ordinamento ritiene meritevoli di tutela. In poche parole è l’idoneità di un soggetto ad essere titolare di situazioni giuridiche (attive e/o passive).
Ma cosa interessa al Condominio?
Interessa che, per esempio, se dalla cattiva gestione del Condominio vengono cagionati danni a un terzo, questi dovrà citare in giudizio il Condominio con una domanda rivolta contro tutti i condomini e non solo rivolta all’amministratore.
In realtà la faccenda, al pari e forse anche più di altre, avrebbe meritato soluzione ma, a parere di chi scrive, è e rimane tuttora volutamente irrisolta.
Le numerose pronunce di merito e legittimità non hanno fatto altro che gettare la questione in un fumoso calderone che ha spinto, e spinge, il condominio a navigare in una sorta di “limbo”. Il tutto, infatti, ruoterebbe intorno ad una atavica pronuncia della Corte di Cassazione che nel 1984 definì il condominio “ente di erogazione”.
Nel revirement della S.C. eccoci arrivati alla sentenza resa qualche giorno fa dalla II Sezione .
IL CASO
Una bambina a seguito della caduta nel vano ascensore di un condominio, riportava delle gravissime lesioni. Venivano, pertanto, citati in giudizio il Condominio, in solido con la società che gestiva la manutenzione degli ascensori.
Il Tribunale, in primo grado, condannava il Condominio e l’assicurazione, in manleva della società, a risarcire il danno alla povera bambina.
La Corte d’Appello, dopo la proposizione di gravame, riformava parzialmente la sentenza resa in primo grado, escludendo la responsabilità della società e riconoscendo il Condominio quale unico responsabile.
Affermando che il vano ascensore di cui si trattava interessava solo alcune “scale” del Condominio (che in realtà era composto da quattro scale), alcuni condomini, personalmente, proponevano opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c., sostenendo, in via principale, che i soli obbligati al risarcimento del danno erano i condomini che avevano accesso a quella scala e, in via subordinata, chiedevano, altresì, che il risarcimento del danno fosse posto a carico del solo Condominio e non dei singoli condomini, né solidalmente né nominativamente.
La Corte d’Appello dichiarava inammissibile l’opposizione per carenza dei presupposti indicati dalla norma di cui all’articolo 404 c.p.c. e confermava la sentenza di primo grado parzialmente riformata.
La S.C., successivamente adita dai condomini, nel respingere il ricorso, premetteva che affinché sussista la legittimazione ad impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria (art. 404 c.p.c.), è necessario che l'opponente sia portatore di un autonomo diritto, incompatibile con ciò che è stabilito nella sentenza pronunciata tra le parti.
I Giudici di P.zza Cavour, come in uno dei più classici duelli dei film di Sergio Leone, colpiscono senza esitazione, statuendo che “Va inoltre ribadito che il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti in giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini”.
Ne consegue che i condomini per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del Condominio sarebbero dovuti intervenire nel giudizio in cui l’amministratore era parte o avrebbero dovuto avvalersi, anche in via autonoma, dei mezzi di impugnazione ordinari.
a cura di David Valente
Studio legale | Samperisi & Zarrelli
Produzione riservata
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