Infiltrazioni sul soffitto e risarcimento del danno

Condominio: ecco cosa fare in caso di infiltrazioni e macchie di umidità provenienti dall’appartamento soprastante.

Può capitare che la propria abitazione venga danneggiata da infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento soprastante e che tali infiltrazioni causino macchie di umidità sul soffitto.

In questi casi, le domande ricorrenti sono due:

·        Di chi è la colpa?

·        Ma soprattutto, chi paga i danni?

Ecco le risposte a queste due domande.

Per comprendere di chi è la colpa delle infiltrazioni d’acqua e chi è responsabile del danno da esse cagionato è bene tenere a mente la seguente regola generale.

È sempre il detentore della cosa da cui proviene la causa del danno ad esserne il responsabile.

Questa regola è prevista dal codice civile [1], che prevede, in tali casi, un’ipotesi di responsabilità oggettiva.

In altri termini, il custode di un bene (ovvero chi ne ha la disponibilità) è ritenuto a priori il responsabile dei danni cagionati a terzi dal bene e per liberarsi da tale responsabilità dovrà dimostrare che il danno si è verificato per "caso fortuito" e cioè a causa di fattori per lui imprevedibili ed ineliminabili.

Se, come avviene nella maggior parte delle volte, non si riesce a dimostrare la sussistenza del c.d. caso fortuito, il custode sarà ritenuto responsabile dei danni.

Ciò posto, analizziamo il comportamento che bisognerebbe assumere in queste circostanze.

Orbene, le prime regole da seguire sono sicuramente quelle dettate dal buon senso.

Spesso, infatti, si tratta di questioni di valore economico non rilevante, per le quali non varrebbe la pena iniziare una causa.

Inoltre, molte volte la provenienza dell’infiltrazione potrebbe non essere certa.

È indispensabile, quindi, prima di inoltrare qualunque richiesta risarcitoria capire da che parte proviene l’infiltrazione.

A tal fine, la cosa più indicata da fare è quella di informare l’amministratore di condominio ed incaricare un proprio tecnico di fiducia affinché esegua un sopralluogo ed individui da dove provenga la perdita che ha causato le infiltrazioni e le macchie sul soffitto così venutesi a creare.

Sarebbe opportuno, in tali circostanze, coinvolgere tutti i soggetti potenzialmente interessati al fine di creare un clima di fattiva collaborazione.

A seconda della provenienza dell’infiltrazione, il responsabile sarà:

·        L’insieme condominiale, se l’infiltrazione proviene dalle parti comuni del condominio;

·        Il singolo condomino, se l’infiltrazione proviene esclusivamente dal suo appartamento.

Una volta individuato il responsabile del danno, si potrà ottenere dallo stesso:

·        L’eliminazione del problema che ha causato l’infiltrazione (anche al fine di prevenirne altre per il futuro);

·        Il risarcimento del danno subito.

Sull’argomento, è utile segnalare che talvolta non basta risarcire il danno solo con riferimento alla zona interessata dall’infiltrazione.

Si pensi al caso in cui solo una parte del soffitto risulti macchiata. 

Ebbene, in tali circostanze potrebbe non essere sufficiente limitarsi, ad esempio, a riverniciare solo la parte danneggiata, che poi risulterebbe non uniforme al resto.

Ad affermarlo è stata la Corte di Cassazione [2], la quale ha statuito che " può non essere idoneo ad eliminare integralmente il danno da infiltrazioni un intervento che non preveda l'integrale rifacimento delle finiture di rivestimento di tutte le pareti e dei soffitti degli ambienti danneggiati, ma tocchi solo alcune delle pareti delle stanze danneggiate".

Nel caso di specie, infatti, un intervento parziale avrebbe comportato problemi estetici legati alla non uniformità dell’intera parete.

Ovviamente, la Cassazione ha chiarito che ciò non vale nel caso in cui sussista una situazione di degrado della parete, non causata quindi dalle infiltrazioni, ma preesistente ad esse.

In tal caso, come si legge nel testo della sentenza, un intervento integrale "non potrebbe essere posto a carico della parte danneggiante che non vi ha dato causa perché andrebbe al di là del ripristino da essa dovuto".

[1] Art. 2051 cod. civ.: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito". 

[2] Cass. Civ. sentenza n. 12920 del 23.06.2015.