Se cadi dalle scale condominiali, chi risarcisce il danno?

In caso di infortunio sulle scale condominiali è il condominio che deve risarcire i danni.

Può accadere che all’interno di un condominio si verifichi un infortunio nelle scale, rese scivolose dalla pioggia, da foglie e altro materiale di risulta o bagnate a causa delle pulizie in corso.

In tali casi, chi risponde del danno e soprattutto chi risarcisce l’infortunato?

A rispondere è stata la Corte di Cassazione che con una recentissima sentenza [1] ha stabilito che in caso di caduta sulle scale condominiali a causa di gradini scivolosi, la responsabilità è dell’amministratore e del condominio, tenuti, quindi, a risarcire i danni. 

Infortuni in condominio: di chi è la responsabilità?

L’amministratore di condominio svolge una funzione di custode sui beni e sui servizi comuni del fabbricato (quali ad esempio scale, cortile, androne ecc …). In quanto custode, egli è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio a nessuno.

Sull’amministratore grava, infatti, il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni del condominio e, conseguentemente, la responsabilità per gli eventuali danni subiti dai terzi all’interno dei locali condominiali.

Ciò è previsto dal codice civile [2], che individua un’ipotesi di responsabilità oggettiva a carico dell’amministratore e del condominio, che può essere evitata solo se il condominio riesce a dimostrare il c.d. "caso fortuito", ovvero che il danno sia avvenuto a causa di fattori esterni ed imprevedibili.

La vicenda

Delineati brevemente i principi generali di cui sopra, possiamo analizzare la vicenda sottoposta all’attenzione della Corte di Cassazione.

La Suprema Corte si è trovata a dirimere il caso di un uomo che, scendendo le scale per uscire dalla propria abitazione, scivolava sui gradini che in quel momento erano bagnati a causa delle pulizie in corso, riportando delle lesioni fisiche.

L’uomo, quindi, citava in giudizio l’amministratore di condominio ed il condominio stesso al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti.  

In queste ipotesi, come detto sopra, su tali soggetti incombe una responsabilità oggettiva e, dunque, un obbligo di risarcire il danno. Obbligo che può essere evitato soltanto provando che il danno si sia verificato per caso fortuito.

Ebbene, secondo la Suprema Corte non può essere qualificato alla stregua di caso fortuito la presenza dell’acqua e del sapone che rendono le scale scivolose e pericolose durante le pulizie condominiali.

Secondo la Corte di Cassazione, in tal caso, il condominio avrebbe potuto evitare la condanna dimostrando di aver segnalato, tramite appositi cartelli, che vi erano delle pulizie in corso e che, pertanto, il pavimento bagnato avrebbe potuto rappresentare un pericolo. Se, viceversa, nessuna misura precauzionale è stata adottata per evitare il rischio di caduta, allora l’amministratore e il condominio devono rispondere dei danni.  

Ciò posto, la Suprema Corte ha condannato il condominio e l’amministratore a risarcire i danni subiti dall’uomo che cadendo dalle scale aveva riportato lesioni fisiche.

Quando il condominio non è responsabile per l’infortunio

La giurisprudenza ha delineato nel tempo anche i casi di esclusione della responsabilità del condominio.

In poche parole: in caso di infortunio, il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è tenuto a rispondere dei danni causati ai condomini ed ai terzi. Questo a meno che non si dimostri (la prova spetta al condominio) che l’infortunio sia avvenuto per caso fortuito o a causa di fattori esterni, imprevisti ed imprevedibili.

Il condominio, infatti, può provare che il danno sia stato causato da un fattore idoneo ad escludere la sua responsabilità.

Tale fattore può avverarsi:

·     in caso di c.d. "forza maggiore", che si verifica, ad esempio, nell’ipotesi di un evento atmosferico di eccezionale gravità. Se il danno si verifica nell’imminenza di tali situazioni, il condominio non può essere chiamato a risponderne;

·         nel fatto del terzo. Si pensi al caso in cui sporcizia o altro materiale di risulta sia stato abbandonato nei locali del condominio da terzi, senza che l’amministratore abbia avuto il tempo materiale di avvedersene e di rimuoverlo;

·      nel comportamento dello stesso danneggiato. Tale situazione ricorre nelle ipotesi in cui sia lo stesso danneggiato a "creare" il pericolo, a causa di un uso improprio o anomalo della cosa comune, oppure nel caso in cui il danno sia evitabile da chiunque facendo uso della normale diligenza.

La giurisprudenza [3], infatti, ha escluso la responsabilità del condominio nel caso di una donna caduta da una scalinata ove era presente un gradino lesionato. Tale lesione, però, era perfettamente visibile, con la conseguenza che l’infortunio, facilmente evitabile, era da ascrivere alla disattenzione della danneggiata.

Nella vicenda di recente analizzata dalla Suprema Corte, invece, l’amministratore e il condominio sono stati chiamati a risarcire i danni poiché la caduta non è avvenuta a causa di un comportamento imprudente del danneggiato, che non avrebbe potuto in alcun modo evitarla.

Dunque, per ottenere il risarcimento dei danni, il danneggiato deve provare di essersi infortunato nonostante abbia posto in essere tutte le attenzioni e la diligenza del caso, dimostrando che, viceversa, vi siano state delle mancanze precauzionali da parte del condominio.

In tali ipotesi è consigliabile inviare una richiesta di risarcimento danni con raccomanda a.r. all’amministratore di condominio, tenendo a mente che il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato.

[1] Cass. Civ. sentenza n. 23727 del 22.11.2016.

[2] Art. 2051 cod. civ.: "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito". 

[3] Cass. Civ. sentenza n. 2662/2013.

Studio Legale Samperisi & Zarrelli
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