Rent to buy: cos'è e a cosa serve?

Il rent to buy consente di acquistare un immobile con modalità graduali ed economicamente più accessibili rispetto all’acquisto mediante “metodi tradizionali".


Per comprendere cos’è e a cosa serve il rent to buy occorre fare un salto indietro ed andare alle sue origini.

Il fenomeno del rent to buy, infatti, è nato nel diritto anglosassone e ha trovato grande diffusione in Italia soprattutto negli ultimi anni. In particolare, per via della crisi e delle difficoltà economiche di famiglie e imprese, è diventato una formula di acquisto alternativa dell’abitazione o del locale per l’esercizio dell’attività commerciale.

Cos’è il rent to buy?

Il rent to buy è una operazione commerciale diretta a consentire l'acquisto di un immobile, con una modalità graduale ed economicamente più accessibile rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale.

È una compravendita atipica che consente all’aspirante acquirente di abitare l’immobile prima ancora di averlo comprato.

In sostanza si tratta di una sorta di affitto con riscatto [1], dove i canoni pagati dall’affittuario vengono computati ai fini dell’acquisto dell’immobile.

La compravendita vera e propria, dunque, viene posticipata nel tempo.

In concreto, con il rent to buy l’affittuario inizia immediatamente ad utilizzare il bene che verrà poi acquistato in un momento successivo ad un prezzo concordato tra le parti.  

Così facendo l’affittuario ha il vantaggio di non perdere i soldi dell’affitto pagato mensilmente e di rinviare la richiesta di un prestito ad un momento più vantaggioso o in cui lo stesso ha maggiori disponibilità economiche o una garanzia da offrire alla banca.  

 

A cosa serve il rent to buy?

Per capire in concreto cos’è il rent to buy, a cosa serve e come funziona, facciamo un esempio pratico: se un soggetto intende comprare una casa del valore di € 100.000,00 ma non ha la disponibilità economica dell’intero prezzo, attraverso il contratto di rent to buy potrà entrare immediatamente nella disponibilità della casa pagando un canone di locazione. I canoni versati per l’affitto saranno, poi, detratti dal prezzo finale dell’abitazione.

Dunque per l’affittuario c’è il vantaggio di godere subito dell’immobile e al contempo di non perdere i canoni di affitto pagati, trovandosi – al momento dell’acquisto definitivo – ad aver pagato parte del prezzo.

Il sistema del rent to buy si può applicare sia agli immobili già ultimati,
che a quelli in corso di costruzione.

Attenzione però.

Il rent to buy non è una modalità di pagamento rateizzato, in cui la proprietà del bene si trasferisce subito ed il pagamento viene dilazionato.
Esso, al contrario, è una modalità di acquisto graduale in cui la proprietà del bene rimane in capo al venditore fino al momento dell’atto definitivo.

Per tali motivi il rent to buy viene definito un “acquisto programmato”, in cui l’affittuario paga subito i canoni e pianifica (economicamente) la compravendita definitiva.

In ogni caso la formula di acquisto per il tramite del rent to buy non può prescindere da una base economica consistente, atteso che la necessità di accendere un mutuo è solo rinviata e dunque chi lo contrae deve poter contare su delle entrate sufficienti.

Da ultimo, circa il modo in cui si realizza il rent to buy deve precisarsi che si sviluppa in due fasi e pertanto anche i costi e le spese sono sostenuti.

Non esiste una formula unica in cui può svilupparsi l’operazione, ma generalmente si compone di:

·         un contratto di affitto con un canone superiore fino anche al 50% al prezzo di mercato;

·         un contratto preliminare di vendita con il quale l’inquilino si obbliga a comprare la casa ad un prezzo stabilito ed entro un termine stabilito.

 

 [1] Il rent to buy non va confuso però con l’affitto con riscatto diffusosi in Italia negli anni ’60 con il Piano Casa Fanfani, dove l’inquilino abitava l’immobile in forza di contratto di locazione ed al termine gli veniva trasferita la proprietà.

A cura di David Valente
Samperisi&Zarrelli Studio Legale
Produzione Riservata