«Case Enasarco abbandonate»: quali i diritti del vicinato?

Se la fatiscenza delle case degli enti previdenziali è causa di degrado dell’intera zona urbana, ai vicini spetta il risarcimento del danno

Di fronte al condominio in cui abito ci sono altri due condomini di proprietà di un ente previdenziale, che versano in condizioni fatiscenti, tali da creare seri problemi a tutto il vicinato. Le abitazioni circostanti, infatti, stanno subendo – a causa del degrado della zona - un notevole abbassamento del valore di mercato. Inoltre anche la qualità della nostra vita sociale è peggiorata (molti amici addirittura hanno paura di venirci a trovare). Come posso procedere legalmente?

La problematica rappresentata dal lettore purtroppo non è isolata, ma caratterizza molte case di proprietà di enti previdenziali (quali, ad esempio, Enasarco, Enpaia, Enpam ecc …) non interessate da procedure di dismissione.

Molte volte, purtroppo, i fabbricati in questione versano in condizioni di incuria e degrado tali da ripercuotersi inevitabilmente sull’intera zona circostante e, dunque, anche su abitazioni che appartengono ad altre persone, impedendone la piena fruibilità e determinando il decadimento della qualità urbana.

Come riferito dal lettore, i condomini "in stato di abbandono" sono di proprietà di un ente previdenziale.

Ebbene, al riguardo, è necessario innanzitutto precisare che essere proprietari di un bene immobile comporta da un punto di vista giuridico tutta una serie di obblighi.

Obblighi  - nel caso di specie gravanti sull’ente previdenziale - non solamente nei confronti delle persone più o meno interessate a quell’immobile (come, ad esempio, nei confronti del conduttore nel caso di locazione, della compagine condominiale per ciò che concerne le parti comuni, o più semplicemente nei confronti di chi ci vive all’interno).

Ed infatti, il dovere di mantenere un immobile in buono stato ha come destinatari non solo coloro i quali ci vivono dentro, ma l’intera comunità nel cui ambito è ubicato l’immobile stesso.

Secondo la legge [1], in particolare, è pacifico che il proprietario dell'immobile, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche, ecc …), rimane responsabile in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti.

Al riguardo, inoltre, l’articolo 58 del Codice delle Obbligazioni, a cui maggiormente si fa riferimento nei casi come quello di specie, recita quanto segue: «Il proprietario di un edificio o di un’altra opera è tenuto a risarcire i danni cagionati da un vizio di costruzione o da un difetto di manutenzione».

Nel caso di specie, le condizioni di fatiscenza in cui versano i fabbricati posti in prossimità al condominio in cui vive il lettore, sono tali da creare tutta una serie di danni, che – in quanto tali – dovranno essere risarciti.

Segnatamente, la situazione descritta è tale da ingenerare danni sia di natura patrimoniale (immediatamente tangibili), sia di natura non patrimoniale.

I danni patrimoniali

In ordine al primo aspetto, i danni di natura patrimoniale sono facilmente determinabili e consistono nel c.d. deprezzamento che stanno subendo le abitazioni dei vicini, a causa della situazione descritta.

L’impatto della struttura sul decoro urbano, infatti, ha degli evidenti riflessi di carattere patrimoniale anche sugli immobili circostanti, che perdono – inevitabilmente - di valore.

Detta deminutio di valore è il risultato di una regola economica elementare, fondata sul rapporto qualità/prezzo, ove i due parametri sono in funzione reciproca.

Tale deprezzamento può facilmente essere accertato attraverso una perizia che stimi il valore degli immobili appartenenti al vicinato alla luce della riferita situazione di incuria.

Sarà sufficiente, pertanto, incaricare un esperto di fiducia (architetto o ingegnere) affinché esegua un sopralluogo ed, all’esito, metta per iscritto la riferita situazione di  incuria ed i correlativi danni che la stessa sta cagionando, in termini di deprezzamento, alle abitazioni circostanti .

I danni non patrimoniali

Come evidenziato dal lettore, unitamente ai suddetti profili, nella fattispecie esposta si ravvisano altri elementi di danno - di natura non patrimoniale - altrettanto rilevanti.

Si tratta dei cosiddetti danni da disagio abitativo.

L’espressione è stata coniata dalla giurisprudenza per esprimere il danno esistenziale subito dall’inquilino a causa del venir meno delle condizioni di vita gradevoli e socialmente accettabili.

Quanto detto trova fondamento nel seguente principio giuridico: «il diritto del proprietario a conservare la gradevolezza dell’abitare non si arresta a ciò che si trova all’interno della casa ma si espande a tutto il luogo circostante» [2].

Inoltre, nella circostanza come quella esposta, in cui - a causa della fatiscenza e dell’abbandono dell’ambiente circostante - vengono compromesse anche le relazioni sociali, il pregiudizio subito è talmente tanto evidente e manifesto che viene ritenuto sussistente “in re ipsa”, ossia viene riconosciuto dal Giudice in favore del danneggiato senza che sia necessario fornirne la prova.

In ogni caso, il danno può essere dimostrato mediante testimoni (come, ad esempio, gli amici che riferiscono di aver timore di recarsi a casa del lettore per evitare pericoli per la propria incolumità) o attraverso prove documentali (fotografie e/o una perizia dello stato dei luoghi), che dimostrino:

•  la perdita di valore delle abitazioni poste in zona;
•  i cambiamenti in senso peggiorativo che la situazione lamentata ha determinato nella qualità della vita sociale e/o di relazione.

Fornire la prova dei danni  significa certamente avvantaggiare il lavoro del Giudice e serve, soprattutto, a convincerlo nel ritenere sussistente il danno e, dunque, a disporne il risarcimento. 

Per quanto concerne l’ammontare dei danni, bisogna distinguere:

• il danno patrimoniale: il cui ammontare – come evidenziato – consisterà nel deprezzamento subito dalle abitazioni dei vicini in ragione della situazione di incuria connotante il contesto urbano;
• il danno non patrimoniale, (c.d. danno esistenziale da disagio abitativo) che, riguardando componenti psichiche e spirituali del dolore umano, non può essere predeterminato secondo rigidi schemi. Per tale ragione è importante riuscire a descrivere qual è la portata dell’alterazione, in senso peggiorativo, della qualità della vita subita.

Ciò posto, il consiglio pratico che diamo al lettore è in primo luogo quello di trasmettere una lettera di messa in mora nei confronti dell’ente previdenziale chiedendo:

•  il compimento dei necessari interventi di riqualificazione affinché si ponga rimedio alla situazione di degrado in cui versano i fabbricati di cui è proprietario;
• il risarcimento del danno patrimoniale per la perdita di valore subita dagli immobili dicircostanti, per le difficoltà di commercializzazione e tutti gli aspetti patrimoniali legati alla situazione;
•  il risarcimento del danno esistenziale, nella forma di danno da disagio abitativo.

Nel caso di mancato riscontro sarà necessario adire le vie legali per ottenere da un Giudice il riconoscimento dei suesposti diritti.

Relativamente ai profili mediatici, inoltre, sarebbe opportuno dare risalto alla questione, soprattutto al fine di "sensibilizzare" chi di dovere a porre rimedio alla situazione descritta.

[1] Cfr. artt. 2043 e 2051 c.c.

[2] C. Cass. sentenza n. 20849 del 11.09.2013 (segnatamente, in tema di immobili abusivi e violazione delle distanza).

Studio Legale Samperisi&Zarrelli

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