Case popolari: come tutelarsi dai terzi creditori

I creditori delle Cooperative non possono rivolgersi ai proprietari degli alloggi popolari

Sono migliaia i cittadini italiani che – nel corso degli anni – hanno acquistato alloggi di edilizia economica popolare.

Il più delle volte, l’acquisto di dette abitazioni ha comportato sacrifici considerevoli costati per gli acquirenti i risparmi di tutta una vita.

Sacrifici e risparmi che purtroppo si sono spesso rilevati vani e mal riposti, oltreché forieri di danni che – a tutt’oggi – spiegano i loro effetti.

Nella maggior parte dei casi, infatti, dette abitazioni non erano all’altezza delle aspettative, né del prezzo pagato. Molti acquirenti, inoltre, hanno dovuto attendere anni e anni prima di entrare finalmente nell’effettivo possesso dell’abitazione.

Ma non è tutto.

A subire le peggiori conseguenze sono stati quegli acquirenti che, dopo essere diventati (finalmente) proprietari della "tanto agognata" abitazione, si sono visti inspiegabilmente chiedere ingenti somme di denaro da parte di terzi soggetti coinvolti a vario titolo nella costruzione dell’abitazione stessa.

Ciò in quanto, la costruzione di questi alloggi, il più delle volte, è posta in essere dalle c.d. società cooperative edilizie di abitazione.

Purtroppo, però, alcune di esse con il tempo si sciolgono, falliscono o vengono poste in liquidazione portandosi dietro una schiera di creditori che non sanno a chi rivolgersi per soddisfare le proprie pretese.

La domanda che – a questo punto – ci si potrebbe porre è la seguente.

Possono i creditori delle Cooperative edilizie rivolgersi direttamente ai proprietari degli appartamenti per soddisfare un credito che vantano, invece, nei confronti della Cooperativa?

In altri termini: possono detti creditori soddisfare le proprie pretese nei confronti degli assegnatari degli alloggi, certamente più solvibili rispetto a Cooperative (magari fallite o addirittura non più esistenti)?

La risposta (negativa) dovrebbe essere scontata.

Eppure, negli ultimi tempi i proprietari di "case popolari", dopo aver finalmente acquistato  - con tanta fatica - la loro abitazione, sono stati spesso inondati da inspiegabili pretese creditorie. Pretese creditorie avanzate da parte di soggetti terzi che, invece di rivolgersi alle Cooperative (che avevano costruito l’immobile), si sono rivolti ai proprietari degli immobili stessi.

Oltre al danno - verrebbe da dire - anche la beffa!

A sottolineare l’illegittimità di tale situazione, per fortuna, è intervenuto qualche giorno fa il Tribunale di Messina che, con una sentenza [2] destinata sicuramente a fare molto rumore, sembra aver posto la parola «fine» alle ingiuste pretese ai danni dei proprietari di alloggi di edilizia economica popolare.

La vicenda

Cerchiamo di comprendere meglio la questione affrontata da Tribunale di Messina. Ma prima, facciamo un passo indietro.

Come evidenziato sopra, il più delle volte, la costruzione delle case di edilizia economica popolare è posta in essere dalle c.d. società cooperative edilizie di abitazione.

Dette società, una volta costruite le abitazioni, le trasferiscono ai loro soci. I soci di dette società cooperative, infatti, aderiscono alla cooperativa con lo scopo di ottenere l’assegnazione di un alloggio. Come detto, quindi, è la Cooperativa che procede alla realizzazione di detti alloggi, avvalendosi – però – di ingenti quote, contributi e finanziamenti dei soci, che diventeranno – poi –  proprietari degli immobili.

Ed è proprio questo che è avvenuto nel caso di specie.

I problemi, tuttavia, sono sorti poiché il terreno sul quale la Cooperativa aveva costruito gli alloggi era stato espropriato illegittimamente.

Di talché, gli originari proprietari dei terreni, dopo aver subito l’espropriazione (illegittima), agivano avverso le Cooperative, per vedersi riconoscere il risarcimento del danno causato della predetta occupazione illegittima del loro terreno.

La giustizia dava ragione agli originari proprietari dei terreni, assegnando loro congrui risarcimenti da eseguire, appunto, nei confronti delle Cooperative (che avevano costruito su un terreno illegittimamente espropriato).

I proprietari dei terreni, tuttavia, dopo aver compreso che le Cooperative condannate erano sostanzialmente "nullatenenti", hanno pensato di rivolgere le loro pretese direttamente nei confronti di coloro i quali – nel frattempo – erano diventati proprietari degli immobili [2].

Ed ecco l’interrogativo che ci ponevano poc’anzi?

Possono i creditori delle Cooperative (in seguito fallite) rivolgersi ai proprietari degli immobili di edilizia economica popolare?

Si tratta di un problema,  in verità , assai comune per gli acquirenti (centinaia di migliaia in Italia) di edilizia economica e popolare che, dopo l’assegnazione degli alloggi, vengono spesso travolti da ingenti richieste da parte di soggetti terzi.

Finalmente, il Tribunale di Messina ha risolto il problema.

Per farlo ha dovuto compiere un’attenta analisi di tutte le questioni giuridiche sottese alla vicenda, con particolare riferimento all’istituto giuridico del c.d. accollo [3].

All’esito di una complessa e magistrale ricostruzione, il Tribunale ha statuito che nei casi come quello di specie, ricorre la figura del c.d. accollo interno.

Ebbene, secondo consolidata dottrina e giurisprudenza, l’«accollo interno non muta la posizione del creditore verso il quale rimane obbligato il solo debitore originario»[4].

Nei casi analoghi a quello di specie quindi, unica debitrice rimane la Cooperativa edilizia e nulla si potrà pretendere dal proprietario dell’alloggio.

Ciò posto, è evidente che siamo di fronte ad una pronuncia storica che permetterà a migliaia di cittadini italiani coinvolti in acquisti di alloggi "popolari" di essere più sereni rispetto alla loro proprietà.

I terzi creditori delle Cooperative (benché fallite o in liquidazione) – infatti – non potranno più rivolgersi a loro.

[1] Trib. Messina, sent. n. 1851 del 19.05.2017.

[2] c.d. soci assegnatari cui, frattanto, le Cooperative avevano ceduto gli alloggi.

[3] Cfr. art. 1273 cod. civ.

[4] Cfr. Trib. Messina, sent. n. 1851/2017 (cit.), conformi: C. Cass. sent. n. 6936 del 01.08.1996; C. Cass. sent. n. 6612 del 17.12.1984; C. Cass. sent. n. 4618 del 08.07.1983.

Samperisi&Zarrelli Studio Legale

Produzione riservata